Er du klar til efteråret?

Efter en helt usædvanlig løvfaldssommer, har det kolde og våde efterårsvejr nu fundet sin vej ind over landet. Det har betydning for din ejendom – men er du klar til det?

Vores ejendomstekniske afdeling vejleder og rådgiver til dagligt flere hundrede ejendomme om deres løbende vedligeholdelse, og vi giver herunder gode råd til, hvordan du kan forberede din ejendom på efterårsvejret.

Tjek varmecentralen

Når ejendommen skal genopvarmes efter sommerhalvåret, er det vigtigt at tjekke, at varmecentralen fungerer. Sørg for at ventiler, pumper og termostater er, som de skal være. Tjek, at der er det rette tryk på anlægget, og at fremløbstemperaturen og afkølingsgraden er korrekte.
Hvis afkølingen af fjernvarmevandet er for lavt, bliver det dyrt at være kunde hos fjernvarmeværket. Fjernvarmeværket får nemlig for meget varmt vand retur, og dermed opnås der ikke den korrekte afkøling i anlægget. Det kan derfor være en god ide at montere radiatorer i kældre og på køkkentrapper, så du undgår store regninger. 

Hold øje med tagrender og sandfangsbrønde

Efteråret byder typisk på meget nedbør ved regn og løvfald, og det kan give udfordringer for ejendommens drift og vedligeholdelse.
Det er vigtigt for at sørge for, at kloakken ikke stopper til, og at der ikke sker oversvømmelse på grund af store mængder nedbør. Hold derfor jævnligt øje med tagrender og sandfangsbrønde, og hold dem fri for både blade og grus.

Skimmelvækst og dårligt indeklima

Kulde og varme er årsagen til kondensproblemer, som kan føre til skimmelvækst og dårligt indeklima. For at undgå dette problem er det nødvendigt at udlufte dagligt.
Tegn på skimmelsvamp ses typisk nederst på vinduesglassene i gummilisterne samt på væggene, i hjørnerne og nær panelerne, og det kommer til udtryk ved store, sorte pletter, plamager og dårlig lugt.
Skimmel kan give vejrtrækningsproblemer og allergier. Løbende næse og hovedpine kan være tegn på skimmelsvamp. Det er derfor vigtigt, at der tages de korrekte forholdsregler, så ejendommen ikke bliver sundhedsfarlig at opholde sig i.

Sådan forebygger du skimmelvækst:

Klæder advokatinkasso dig af til skindet?

En gammel vittighed siger, at man aldrig skal spørge en advokat om klokken – det vil nemlig koste dyrt. I Valdal Advokatfirmas inkassoafdeling bryder vi imidlertid med ideen om fordyrende rådgivning og sagshåndtering, og vi tilbyder derfor basis inkassoaftaler til en fast lav pris.

Kan det betale sig at kaste penge efter inkasso?

Hver dag taler vi med erhvervsdrivende, der er fortvivlede over mulighederne for at få penge fra kunders ubetalte fakturaer. De synes, at et inkassoforløb kan virke både uoverskueligt og bekosteligt.
Og ja, et inkassoforløb kræver både tid, penge og professionalisme – men det er et vigtigt indgreb, da de manglende betalinger kan have stor og afgørende betydning for virksomhedens økonomi.

Vil du med på en kigger?

I Valdal Advokatfirmas inkassoafdeling tilbyder vi professionelle, basis-aftaler til en fast lav pris. Aftalerne indeholder både kredittjek, rykkerprocedure og telefonisk dialog.
Derudover får alle vores kunder et personligt weblogin med adgang til inkassosagen. Dette login giver overblik og gennemsigtighed i vores sagsbehandling, og du vil således altid have adgang til sagen – uanset tid og sted.

Lad os sammen sikre din virksomhed

Vi ved, at kunders betaling er alfa omega for din virksomheds eksistens. Derfor mener vi, at du naturligvis kun skal betale for inkassoforløbet, hvis vi får dine penge hjem. Det er med til at sikre din virksomhed.

Skal vi hjælpe dig?

Du kan læse mere om vores inkassoafdeling og vores kontaktinformationer her.

Valuarvurderinger

I foråret har valuarvurderinger oplevet stor mediebevågenhed. Det skyldes en  række aktuelle Højesteretsdomme, hvor andelsboligforeninger har oplevet store  forskelle i deres årlige værdiansættelse.

Der findes 3 værdiansættelsesmetoder

I andelsboligloven findes der 3 metoder til at fastsætte en andelsværdi. Disse følger  af Andelsboliglovens § 5 og er:

Når ejendommen værdiansættes til anskaffelsesprisen, udregnes formuen ud fra  ejendommens købesum med tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen,  i henhold til litra a.Den offentlige vurdering offentliggøres af Kommunen, og hertil lægges værdien af  forbedringer udført på ejendommen, i henhold til litra c.
Ejendommens værdi kan også fastsættes til den værdi, som en valuar vurderer, at  ejendommen har som udlejningsejendom efter litra b. Vurderingen indeholder et  væsentligt element af skøn og foretages på baggrund af oplysninger om blandt  andet ejendommens beliggenhed, grundareal, bygningernes stand og indtjening.

Der er frit valg på alle hylder

For andelsboligforeninger, der er ældre end to år, er der frit valg mellem de 3  vurderingsmetoder. Er foreningen yngre  end  to år, er den  pålagt at vælge  værdiansættelse efter anskaffelsesprisen, jf. ABL § 5, stk. 2.

Generel tendens til udsving i værdiansættelsen

Tal fra Danmarks Statistik viser, at der de seneste 5 år har været generelt store  udsving i priserne på andelsboligforeninger. Og det er netop udsving i andelsværdier,  der de seneste måneder har oplevet stor mediebevågenhed.

Aktuelle Højesteretssager

De aktuelle  højesteretssager omhandler nemlig andelsboligforeninger,  der har  oplevet store udsving i deres årlige værdiansættelse, som er foretaget af valuarer.
I marts 2019 vurderede Højesteret i sagenBS-15214/2018, at en køber havde betalt  overpris for en andelsbolig, da ejendommens værdi var sat for højt af en valuar. Det  betyder, at den tidligere andelshaver nu skal tilbagebetale 1,1 million til køberen.  Højesteret lagde vægt på, at vurderingen ikke lå inden for rammen for et rimeligt  skøn over ejendommens kontante handelsværdi. Samtidig afsagde Højesteret en  parallel dom i sagen 120/2018, hvor der imidlertid intet erstatningskrav var at hente,  da det i denne sag ikke kunne bevises, at valuaren havde lavet fejl i værdiansættelsen.
De årlige udsving har gjort andelsboligforeninger landet over usikre på vurderingerne,  og der har været  generelt  bekymring for potentielle retssager  og  store  erstatningsbeløb.

Høje vurderinger er et kendt salgsargument

Det er ikke et ukendt fænomen, at valuarer kan bruge høje vurderinger som  salgsargument, og da den offentlige vurdering tilmed ikke har været opdateret  siden 2013, er valuarer hyppigt brugt. I 2018 kom en ny andelsboliglov, der  skærpede regler for valuarvurderinger netop for at sikre kvaliteten af  valuarvurderingerne fremadrettet. Vi anbefaler jer derfor at være opmærksomme  og kritiske overfor vurderingerne og i indstillingen af andelskronen.

Undgå overprissager ved at hensætte

Det er alene foreningen, der beslutter sin andelsværdi på baggrund af værdiansættelsen. Da  vi varetager  foreningens interesser,  anbefaler  vi altid  bestyrelsen til at indstille en hensættelse i foreningens regnskab, der samtidig  nedskriver andelskronen forholdsmæssigt. Hensættelsen imødekommer nemlig  eventuelle markedsudsving, den  kan  være  med til at forebygge eventuelle  overprissager, og så tjener den også som en opsparing til fremtidig og løbende  vedligehold af ejendommen.

Har I spørgsmål?

Er I kunder i vores ejendomsadministration, og har I spørgsmål til jeres valuarvurdering, hensættelser eller værdifastsættelses- metoderne i øvrigt, så kontakt jeres daglige administrator, som kan rådgive jer yderligere.

Spørgsmål fra en bestyrelse:

”Hvordan skal vi sammensætte bestyrelsen, og hvordan forholder vi os, hvis et bestyrelsesmedlem fratræder midt i sin valgperiode?”

Bestyrelsens sammensætning

Hvordan en bestyrelse skal sammensættes, afhænger af foreningens vedtægt. Heraf fremgår regler for bestyrelsens virke samt for konstituering af denne.

En bestyrelse kan eksempelvis bestå af en formand, næstformand, kasserer og sekretær, men med mindre bestyrelsesrollerne er fast angivet i foreningens vedtægt, kan bestyrelsen frit vælge disse.

Fordel bestyrelsens opgaver mellem jer

Som udgangspunkt har en bestyrelse et fælles ansvar for alle opgaver, men for at få det daglige bestyrelsesarbejde til at fungere, anbefaler vi bestyrelsen at drøfte følgende: 

Opgaver udenfor bestyrelsen

I bestyrelsen kan I også drøfte, om der er opgaver, I vil uddelegere til folk udenfor bestyrelsen; Det kan eksempelvis være til arbejdsgrupper eller stående udvalg. Hvis I uddelegerer opgaver til disse, skal I træffe en beslutning om, hvilke beføjelser I vil give dem, og hvordan de skal rapportere tilbage til bestyrelsen

Hold administrator orienteret

Det er vigtigt, at administrator holdes orienteret om bestyrelsens sammensætning og arbejdsopgaver, så kontakten mellem administrator og forening altid er korrekt.

Forandringer i bestyrelsen

Foreningen må kræve, at bestyrelsen kan afsætte den fornødne tid til at varetage hvervet, og at bestyrelsesmedlemmerne i sin færden skal være ubetinget loyal over for foreningen. Bestyrelser er dog drevet af frivillige kræfter, og der kan derfor være udefrakommende forhold, som gør, at et bestyrelsesmedlem må trække sig midt i sin valgperiode. Hav altid vedtægten for øje når der sker forandringer i bestyrelsen. Fratræder bestyrelsens formand eksempelvis midt i sin valgperiode, kan vedtægten indeholde bestemmelser om, at det alene er generalforsamlingen, der kan vælge en ny.  I sådanne tilfælde er bestyrelsen nødt til at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor valg af formand er på dagsordenen.

Suppleanter

De fleste vedtægter hjemler, at der vælges mellem 1-2 suppleanter, som kan supplere bestyrelsen i sit virke.

Som i alle andre situationer indenfor foreningsretten er det helt afgørende, hvad vedtægten siger om suppleanter; Men hovedreglen er, at suppleanter først træder til ved varigt bestyrelsesforfald, hvilket er det tidspunkt, hvor et medlem træder helt ud af bestyrelsen.

Suppleanter er altså ikke aktive bestyrelsesmedlemmer, og de har derfor som udgangspunkt ikke  møde- eller stemmeret i bestyrelsesanliggender.

Hvordan vælges suppleanterne?

Hvis ikke det er vedtægtsbestemt, at suppleanter skal vælges i en prioritetsrækkefølge, er det den siddende bestyrelse, der afgør hvilken af de valgte suppleanter, der skal indtræde i bestyrelsen ved varigt frafald.

Hvis bestyrelsen er funktionsdygtig, i henhold til vedtægten, uden supplering fra en suppleant, er det ligeledes op til bestyrelsen at vurdere, om en suppleant er nødvendigt. Det er vigtigt, at foreningens tegningsret altid kan opfyldes.

Husk, at ved enhver bestyrelsesændring, skal der tages et bestyrelsesreferat, som sendes til administrator til upload i foreningens dokumentarkiv.

Skab den bedste bestyrelse for jeres forening

Der findes ingen facitliste på bestyrelsesarbejde, og derfor er det vigtigt, at I finder den forretningsorden og rollefordeling, der passer bedst til jeres arbejdsgange.

Der kan være retningslinjer i jeres vedtægt, som I skal læne jer op ad, men derudover er det op til bestyrelsen selv at beslutte, hvordan den fungerer bedst muligt.

Støtte fra administrator

Jeres ejendomsadministrator er jeres tætteste samarbejdspartner, som kan hjælpe jer i alle tænkelige og utænkelige bestyrelsesscenarier. Skulle I støde på problemer i bestyrelsesarbejdet, er I derfor altid velkomne til at kontakte administrator.

I kan også læse nærmere om vores ejendomsadministration her.

Se de nye takster for bestyrelsesgodtgørelse 2019

Skatterådet fastsætter hvert år satserne for godtgørelse til frivillige bestyrelses-medlemmer. De seneste 3 år har satserne været uændrede, men i 2019 har rådet ladet dem stige med kr. 100.

Takster 2019

Bestyrelsesarbejdet

Hos Valdal Advokatfirma ved vi, at et bestyrelsesarbejde ikke bare er en frivillig titel, der pynter fint på CV’et. Det er et vigtigt og hårdt job, der er helt afgørende for foreningen, og netop derfor investerer mange bestyrelsesmedlemmer en stor del af deres fritid i arbejdet.
Når et foreningsmedlem siger ja til at deltage i bestyrelsen, siger det samtidig ja til at deltage aktivt og til at sætte sig ind i de ting, som foreningen beskæftiger sig med. Udenfor generalforsamlingen er det alene bestyrelsen, der skal drifte og sikre foreningen – og det er der naturligvis et stort arbejde forbundet med.

Ønsker I bestyrelsesgodtgørelse?

Bestyrelsens investering og forpligtelse er netop grunden til, at mange foreninger vælger at give deres bestyrelsesmedlemmer en årlig godtgørelse. Ønsker bestyrelsen at modtage godtgørelse for sin indsats, skal det accepteres og vedtages af generalforsamlingen.
Kontakt jeres daglige administrator for vedtagelse af bestyrelsesgodtgørelse på den ordinære generalforsamling.

Forslag om en moderniseret og forenklet ejerlejlighedslov trækkes tilbage

Erhvervsminister Rasmus Jarlov meddelte for nyligt, at regeringen har opgivet at fremsætte sit forslag til en moderniseret og forenklet ejerlejlighedslov.

Folketingsvandene skiltes

Forslag om ny ejerlejlighedslov fik Folketings-vandene til at skille sig, og regeringen vurderer, at der ikke kan nås til enighed om forslaget.
Forslaget søgte at modernisere den mere end 50 år gamle ejerlejlighedslov, så den ville passe til nutidens udfordringer. Det var primært spørgsmålet om liberalisering af adgangen til at opdele de gamle andels- og lejeboliger i ejerlejligheder, der var uenighed om.

Klarere og enklere regler

Vi håber, at der indenfor nær fremtid stilles et nyt forslag om en moderniseret ejerlejlighedslov og normalvedtægt.
Det er vores opfattelse, at ejerforeningerne har brug for klare og enkle regler, der giver større gennemsigtighed og sikkerhed for den enkelte ejer, og som sikrer at ejerforeningerne også kan håndtere tidens udfordringer. Disse udfordringer kan eksempelvis være ombygninger, korttidsudlejning eller håndtering af de få ejere, som via larm, trusler eller voldelig adfærd ødelægger boligfællesskabet for de øvrige beboere.
Vi holder jer opdateret, når der sker nyt indenfor området.

Har jeres forening styr på sin økonomi?

Reelle udgifter vs. budgetterede udgifter

Da vi netop er indtrådt i årets 4. og sidste kvartal af 2018, er det en god idé, at I orienterer jer i jeres økonomiske data. Det er især interessant at sammenholde ejendommens reelle udgifter med forårets budgetterede poster. Hvordan ser jeres aktuelle økonomi ud? Følger eller afviger den fra budgettet?

Husk vedligeholdelse!

Det er også interessant at kigge på den budgetterede post ”vedligeholdelse”. Beløbet af den budgetterede vedligeholdelsespost er nemlig den sum, som bestyrelsen har fået bemyndigelse til at bruge på årets løbende vedligeholdelsesopgaver.
En af bestyrelsens mange opgaver, er at sørge for planlægning, prioritering og økonomi omkring drift, vedligeholdelse og fornyelser af ejendommen. Det er derfor en rigtig god idé løbende at afstemme det faktiske vedligeholdelsesbehov med vedligeholdelsesposten, så I sikrer en veldrevet og velvedligeholdt ejendom.
Husk! For at sikre en velholdt ejendom, skal den løbende vedligeholdelse foregå året rundt. Vinterkulden står for døren, og I skal sørge for, at bestyrelsen har midler nok til at forberede ejendommen til vinterhalvåret.

Har I brug for sparring?

Er I kunder i vores ejendomsadministration, og har I brug for sparring i forbindelse med planlægning af 4. kvartals vedligeholdelse, kan I altid kontakte jeres daglige administrator eller jeres ejendomstekniske rådgiver.
I kan også læse mere om vores ejendomsadministration her og vores ejendomstekniske afdeling her.

Databeskyttelsesforordning

Den 25. maj 2018 gælder der nye regler om databeskyttelse i Danmark og resten af EU. Reglerne skal blandt andet sikre, at data kan bruges på en effektiv og ensartet måde, som sikrer god balance mellem effektivitet i virksomhederne og kundernes retssikkerhed.

Føl jer trygge hos os

Hos Valdal Advokatfirma følger vi de adfærdskodekser, der udarbejdes af branchen på baggrund af den nye Databeskyttelsesforordning. Derudover uddannes vores advokatafdeling i den nye forordning, så vi på denne måde både kan praktisere og rådgive indenfor området. Begge dele giver os faste retningslinjer for håndtering og lagringen af vores kunders persondata, og det gør, at I som kunder, altid kan føle jer trygge.

Vil I vide mere?

I kan læse meget mere om de nye regler hos Datatilsynets her, og om vores persondatapolitik her

Frit TV-valg i foreninger

Den 1. juli 2016 blev der indført nye regler i lov om radio og fjernsynsvirksomhed, der har betydning for den enkelte husstand i en forening.
Reglerne vedrører alle foreninger, der har et fælles antenneanlæg, og medfører, at den enkelte husstand som udgangspunkt kan blive fritaget for tilslutning til foreningens fælles tv-forsyning. 

Overgangsregler

For blandt andet at respektere allerede indgåede aftaler mellem foreningen og tv-leverandøren, findes der en række overgangsregler. Disse overgangsregler gælder alene for aftaler mellem foreningen og tv-leverandøren, der er indgået før 1. juli 2016.
For overgangsreglerne gælder, at en husstand først har ret til at framelde sig den fælles tv-forsyning, når foreningen har haft mulighed for at opsige sin aftale med leverandøren. Dette er imidlertid betinget af, at aftalen indeholder vilkår, der hindrer husstandene i at fravælge den fælles tv-forsyning. Denne betingelse skyldes, at nogle foreninger har indgået aftale med en tv-leverandør inden lovens ikrafttræden 1. juli 2016, hvor aftalen betinger, at samtlige husstande er tilmeldt.
For sådanne aftaler gælder, at forpligtelsen til at fritage husstande først får virkning fra det tidligste af følgende tidspunkter:

Efter dette tidspunkt kan en hustand bede om fritagelse med en måneds varsel til udgangen af en måned. Dette gælder også, selvom foreningen først opsiger aftalen med tv-leverandøren til ophør på et senere tidspunkt.

Sløjfeanlæg

Såfremt foreningen har et såkaldt ”sløjfeanlæg”, hvor det af tekniske årsager ikke er muligt at frakoble husstandene enkeltvis, træder loven først i kraft den 1. januar 2018. Foreningerne har på denne måde god tid og mulighed for at tage stilling til, hvordan husstandene mest hensigtsmæssigt kan fritages for tilslutning til den fælles tv-forsyning.
Det er vigtigt at bemærke, at for sådanne anlæg kan en hustand altså først bede om fritagelse i januar 2018.

Vores anbefaling

Foreninger, der har fælles tv-forsyning, bør derfor overveje, om foreningens aftale med tv-leverandøren skal opsiges. Hvis aftalen med tv-leverandøren ikke opsiges, risikerer foreningen at stå i en situation, hvor en eller flere husstande ønsker fritagelse, mens foreningen stadig hæfter overfor tv-leverandøren.
Foreninger med sløjfeanlæg bør tillige overveje, hvordan husstandene mest hensigtsmæssigt kan fritages for tilslutning til den fælles tv-forsyning, herunder ved bestilling af nyt anlæg eller tilpasning af det eksisterende.
Beslutning om opsigelse af aftalen med tv-leverandøren og/eller bestilling af nyt anlæg/ny aftale med tv-leverandør mv. træffes på en generalforsamling.

Vi bistår gerne foreningen med opgaven

Hvis opgaven udføres i forbindelse med foreningens ordinære generalforsamling, og dette i øvrigt ikke giver anledning til særlig sagsbehandling, beregnes intet særskilt honorar.
Ønsker foreningen emnet behandlet på en ekstraordinær generalforsamling, afregnes arbejdet efter nærmere aftale med foreningen.

Foreningen kan læse mere om reglerne på Konkurrence og Forbrugerstyrelsens her.